不動産投資履歴

マンション投資体験談:中央区の中古ワンルームを購入・売却【収益実現】

3件目の不動産投資体験談は中央区の中古ワンルームです。

1700万円で投資して2300万円で売却できたので約500万円の収益だったので収支としては成功なのですが、反省点も多くあるのでここで解説していきたいと思います。

マンション投資の取引には慣れてきたかもしれない

第1号の新宿区新築マンション、第2号の港区タワマン投資ときて、段々と勝手がわかってきた気になっていた私でしたが、やはり規模を追いかけるべく、引き続き投資先を探す毎日でした。

まがりなりにも投資を経験し、いざやってみると(投資するだけならば)案外すんなりできるというのが感覚を麻痺させます。

マンション投資投資案件を探すため、健美家と楽待をいったりきたり。。。本当に見つかるのか?

今でもそうですが、不動産投資物件を探すポータルサイトと言えば当時から建美家がその界隈では有名で、ものすごい勢いで楽待が追いつき追い越せをしているという状況でした。

実際にいい物件があるかどうかはともかく、ユーザーインターフェースは楽待が使いやすかったのでそちらを見がちでしたが、当時の仲介業者によるとまだまだ健美家が充実していると言っていたので当時はそうだったのでしょう。

今はどうでしょうか?余り大きく変わらない気がします。ちなみにこの3戸目の物件は楽待で見つけました

楽待は評価が非常に分かれるツールですが、頑張って選べば収益の出る物件は見つかると思います。

よくポータルに載っている物件は旨みがないということを耳にします。

ある意味それは正論で本当に割安な物件を見つけれられるプラットフォームは別にあります。

いわゆるREINS(レインズ)と呼ばれるものでこれは基本業者しか見ることができません。ここに登録されて明らかに安いものは買い取り業者がかっさらっていくイメージです。

それをまたリノベしたりしてエンドに売るというのが典型的な投資マンションの形なのだろうと思います。

これは紛れもない事実なのですが、ではポータルに掲載されているものすべてがダメかといえばそうではないです。

例えば割安だけれど業者が手を出すほど割安でなかったり、金額が少し張るものについては業者もリスクをとることになるのでチャンスとなる物件は存在します。

私が今まで投資した区分のうち、ポータルで見つけて投資した物件は少なくとも2物件あります。うち1件はこの物件ですが無事収益を出すことができました

頑張って探せばおっという物件はあると思います。ただ皆さん必死なので、そういう物件はすぐに蒸発することも事実です。

また、頼りになるのは自分自身の眼のみです。

とりあえずよさそうな投資用区分マンションが見つかった

色々な書籍を読んで、当時は2つの尺度に絞って探していました。今考えると考慮すべきポイントはもっとあるのですが。。。

まずひとつは利回りです

とにかく利回りは正義だという信念のもと(間違い)、利回り高めのものばっかり見てました。

ただ、当時も利回りが高いものはボロくて旧耐震、立地もいまいちでちょっと手を出す勇気はない。よさげなものは全て利回りが低い、と当然の状況でした。

もう一つは立地です。これも当たり前ですがやはり地域全体が盛り上がりそうなところを中心に見ていました。一番わかりやすいのは駅や周辺での大きな再開発があるところです。

探していて見つかったのがこの第3号物件です。

対象投資マンション基本スペック

  • 立地:築地駅徒歩3分
  • 面積:約25平米
  • 築年:15年
  • 利回り:7%程度
  • 売出価格:1700万円

エリアは当時築地市場の移転と再開発で盛り上がり始めていた時期です。

とにかくこれだけ都心で大規模な再開発は余りないということでかなり集中して探していました。また、当時同レベルの物件の利回りはだいたい5%あるかないか(今だとこれでもめちゃくちゃいい利回りです)で相対的に非常に高く見えました。

早速仲介業者に連絡して現地をみせてもらいました。居住中でしたので当然部屋は見れませんが、別のお客さんがたまたま同じマンションに住んでいらっしゃるということで敷地内だけいれていただき見てみました。

築年のわりにはきれいでデザインも悪くないということで即決しました。

不動産投資の融資はどうしよう。。。

ネックとなったのは融資でした。当時本格的に金融機関に融資のお願いをしたことが無かったため全くのド素人でした。

結局使ったのは業者に提案された某政府系金融機関でした。そこそこの金額を出してくれ、かつ低金利(当時でだいたい1.7%くらいだったと思います)。

ただし、年限が15年と短くCFはトントンか若干マイナスでした。これも練習だと思いこの金融機関でお願いしました。

区分マンション売却により投資収益達成も。。。またやってしまった!

いい価格で投資できたのでしばらく保有していようと思っていたのですがここでは書けない諸事情により即売却せざるを得ない状況になってしまいました。

なんと投資してから半年程度で手放すことに、、、。

いい価格で購入していたので、売りに出したところ2300万円で売却することに成功しました。

1700万円で投資して2300万円で売却できたので約500万円の収益です!よっしゃ!というところですが、、、。

まず購入には仲介手数料や登記など費用がかかります。売却にも仲介手数料がかかります。そして売却益には最高税率の約40%がかかります。

賃料が半年分しか受領できておらずこれらのコストを勘案すると、、、。結局一番儲けてるの仲介業者でした。(買いでも売りでも同じ業者に正規料金払ってしまいました泣)

ここでもド素人ぶりを発揮してしまったのでした。

皆様、不動産投資の売却時はまず、税金を考慮しましょう。5年以上保有しないと40%とられます。そして仲介手数料は同じ業者をお願いするときは値下げ交渉しましょう


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