不動産投資履歴

マンション投資体験談:中央区の築浅中古マンションを購入

2020年の秋口に購入した中古区分マンションは手前みそですがいい買い方ができたと思います。

まだ売却できていませんので利益が上がるかは分かりませんが、割安に購入できたと思っています。

もちろん、どうなるかは今後次第ですが、タイミングを見計らって売却し、収益を実現させていきたいと思います。

不動産投資の難しい市況…マンション価格高騰の中、割安に見える投資マンションを血眼で探す

どのマンションも高すぎてしんどい。。。どうしよう

購入したばかりの物件売却を決めて意気消沈はしていたものの、物件の捜索は続けていました。詳しくはこちら:

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マンション投資失敗談:中央区の築浅タワマンを購入・売却

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毎朝のルーティンとして、S〇〇MO、楽〇、その他仲介の売り募集を確認する毎日ですが、本当によさげは物件がありません。なぜコロナなのに不動産は全く下がっていないんだ?むしろコロナだから売り控えしているのか?だとしたら俺が売却を決めたのは完全は売り急ぎのドヘタじゃないか!と荒れていました。

いい投資マンションをやっと見つけた。でも予想通り購入希望者が殺到

そんな中、朝のルーティンで物件検索していたら奇跡的にいい物件を見つけたのです。

対象区分マンション基本スペック

  • 中央区の地下鉄駅徒歩3分、その他地下鉄駅7分
  • 築4年程度
  • 約40㎡
  • 表面利回り5%程度
  • 坪単価300万円ちょっと

築浅で分譲仕様、それで坪単価300万円ちょっとというのは当時の感覚ではかなり割安です。利回りも5%程度で十分すぎるくらいです。

早速仲介に連絡を入れて買い付けを打診しました。その際に言われたのは。。。

あなた以外に5人購入検討してますよー。買取専門業者もいるのでちょっと厳しいかもですねー

マジか。。。でも中々投資するチャンスはないし。。。できることはやったるの精神で色々考えました。

マンション投資成約!競争が激しい中、どのように成約を勝ち取ったのか

無事マンション成約!これぞ不動産投資の醍醐味?

実際には私を含めて4者購入申込書がきたそうですが結果なんと無事勝ち取ることに成功しました!

中にはマンション買取専門業者もいたとのことです。

彼らは通常よりだいぶ安い価格でマンションを仕入れるのですが、そのようなところからも買い希望があったということは当時の市場価格よりもかなり安いということは言えると思います。

色々考えたとは言えやったことは実は大したことありません。

成約ポイント

  • 仲介業者の両手取り(減額交渉なし)で話をすすめた
  • 実際に仲介業者のところに足を運び、素性にかかる資料も提出
  • 融資は取り付けてなかったが、属性上余り懸念がないことをアピール
  • 売主が望んでいた特約は全て飲む
  • 指値なし満額価格で購入を希望

仲介業者の両手取り(減額交渉なし)で話をすすめた

特に馴染みの仲介業者であれば真っ先に減額交渉を行うところなのですが、一言さんの立場だったので減額交渉はしませんでした。

また、一番大きい点として、両手仲介手数料の前提で話を進めたという点です。

これによりぐっと仲介業者が売主さんに私を勧めてくれました。その他の買い手候補は仕入れ業者だったり、別の仲介業者経由で話が来ていたみたいなのでかなり有利に働きました。

両手支払いの慣行は正直余り好きではありませんが、どちらにしろ払う手数料ならばしょうがないだろうと割りきることにしました。

実際に仲介業者のところに足を運び、素性にかかる資料も提出

ほとんどの買い手候補が電話越しのみでの対応だったみたいなので、私は直接仲介業者の店舗まで足を運びその中で素性を全てお話しました

それが結果的にうまく売主さんに伝わったらしく買い手として選んでいただいた様です。

ネット全盛時代に泥臭い営業が功を奏すのも不動産の醍醐味といったところでしょうか笑

融資は取り付けてなかったが、属性上余り懸念がないことをアピール

正直ネックとなりうるところですが、勤務先や借入実績をかなり正直に開示して融資は問題ないということをアピールしました。

まだ銀行に当たってなかったんですけれどね…。まあ結果オーライというやつです笑。

売主が望んでいた特約は全て飲む

詳細を説明してしまうと特定リスクがあるのでぼやかしますが、契約上通常より売り手有利の条件でお願いしたいという希望でした。

正直本質的なリスクではないと判断していたのでこれは全部飲みました。

指値なしで購入を希望

通常、売り出し価格はある程度指値が来る前提で高めに設定されますので、私も買い希望を出す際はほぼ必ず指値を入れてました

本件についても指値を一時検討しましたが、少額をケチって買えないという事態は回避すべしとの考えから、指値は行いませんでした。

結果的に指値をしていたら購入にはいたらなかったので良かったです。

不動産投資の融資(特にマンション投資)がやっぱり厳しくなっていた

融資先は余り考えていなかった為、慌てて探しました。

ぶっちゃけていうと何のコネもなく電話で突撃した某地銀です

以前、別物件の売却で融資してもらうことを検討していたのですが、条件がいい別の金融機関で借入をしたので、今回は金融機関開拓の為に更に突撃しました。

担当者が異動で変わっていましたが奇跡的に話を聞いていただきました。

用意していた自己紹介資料や収入にかかる疎明資料等を提出し、無事審査は下りたのですが。。。やはり自己資金2割、金利も以前よりも0.4%くらい高い。。。

うーん。。。今回は借入実績を作るという経済合理性以外の部分もあるのでこれでお願いしました。でもやはり審査が通りという事実は個人的には認められたみたいで非常にうれしいです笑。

マンション投資の出口戦略は?

マンション投資後の出口戦略は借主退去後売却です。

メインシナリオは借主退去後売却

典型的な投資用ワンルームマンションであれば利回りを重視しがちですが、本物件は小型とは言え分譲クオリティのマンションです。

売却の際は住宅ローンが使える形で売った方が高く売れるので、まずは今住んでいらっしゃる方が退去されるまでは黙って保有です。

退去後に空室で自分で住む方(実需といいます)を狙って売却する予定です。坪300万円ちょっとで購入しましたが、直近の成約事例では坪340万円程度です。

実需で売却した場合は重要視されるのは実額、坪単価と住宅ローンでどこまで借りれるかとなり投資とはまた異なった尺度になると考えてます。

同じ棟内の物件の成約事例と比べても10%以上は安く購入できているので退去が楽しみです笑。

唯一のリスクは借り手の方がずっと賃貸されて、築年が経ってしまうことですが、そのリスクは飲み込みます。

最悪リノベーションしてより高い賃料で貸して、継続保有するか、利回り物件として転売します。そこは柔軟に対応できる物件をいい価格で買えたと今は思っております。

もちろん、結果は神のみぞ知るです。

その他のマンション体験談は↓をご参照ください。
不動産投資体験談②港区の中古タワマンを購入・売却【爆益達成だが…】
不動産投資体験談①新宿区の新築区分マンションを購入・売却【爆益達成】

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