不動産投資履歴

マンション投資失敗談:中央区の築浅タワマンを購入・売却

第4号の投資区分マンションは中央区にある築浅のタワーマンションでした。

結果的には収支はプラスでしたが投資としては失敗だと思います。

やはり不動産は短期で売買すると効率がとてつもなく悪化します。私の様な過ちを犯さないようにぜひ参考にしてみてください。

「坪単価」を意識しながら割安な中古マンションを探し続ける日々

区分マンション投資にも慣れてきた私はとにかく割安な物件を血眼になって探しました。都心3区で築浅で割安なものです。

利回りの高さも一応見てましたが何よりも重視していたのは築年と坪単価です。

【利回りより重要】マンション投資で一番重要な指標は”坪単価”

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都心の区分マンションで坪単価が明らかに安いものをずっとネットサーフィンして探していました。

投資対象となりそうな割安築浅マンションを見つけた

いつものように物件サーフィンをしていると見つけました。

投資区分マンション基本スペック

  • 中央区最寄り駅から徒歩5分程度
  • 築3年程度
  • タワーマンション高層階(30階以上)
  • 約60㎡
  • 売出価格5300万円
  • 空室

中央区のタワマン上層階に関わらず坪単価がかなり低い物件です(※価格を少しぼかしているので実際はもう少し坪単価高めでした)。
60平米は切りますが5400万円です。他の売り出し価格と比べても明らかに安いです

早速電話をして問い合わせたらすでに1件申し込みが入っていました。あーやっぱりかと思ったのですが、仲介によるとその人がローン審査通らない可能性があるとのこと。

躊躇なく二番手で申し込みを入れました。ダメ元で指値を入れて5300万円です。

こういうときは指値を入れない方が本当はいいのですが、売り主はすでに転居予定があったそうで売り急いでおり、奇跡的にOKをもらいました。

急いで融資先も探す

融資を余り意識せずに買付をいれてしまいましたので急いで融資先を探しました。

何先か突撃したら話を聞いていただき、結局某信託銀行から借り入れることにしました。金利は1%半ばあたりです。

購入額フルローンで出ましたが、とりあえず自己資金を少し入れることにしました。

フルローンがでるところをあえて自己資金を入れるのは下策です。マネしないようにしましょう。

賃貸付けも成功し完全勝利か?

購入後、そのまま転売するかどうか一瞬悩みましたが、即賃貸活動を行いました。かなり強気な賃料だったのですが、あっさり決まりました。

こんなことならもっと高めに設定しておけばよかった。。。利回りにすると6%を優に超えます。

購入は2019年でしたが当時の市況でも今でも築浅で6%超えは破格です。これを5%で売却できただけで大勝利だと思った私はすぐに売却活動に入ります。

欲深かった私は買値を1000万円以上上回る価格で売り出します。

まさかの逆風、中古マンション投資ついに失敗か?

流石に売却額の設定が高すぎたのか、数か月はほとんど問い合わせ無しでした。

何度か値下げをしたものの、問い合わせはあるものの成約には至りません。

まあこんなものかなと悠長に構えていたのですが、全く想定していなかったリスクが顕在化しました。コロナです。

ぽつぽつあった問い合わせは全くなくなりました。
しばらくはそれどころではなかったのですが、ある程度冷静さをとりもどしたところで先行きにかなり不安を覚えるようになりました。

とにかく処分する必要があると思い込んでしまったのです。
オリンピック村も近く、もし中止にでもなればこれは暴落するかもしれないと恐怖を覚えました。

結局当初の売り出し価格よりも大幅に値下げして売却活動をつづけました。

これはやはり区分マンション投資失敗ではないだろうか

そして中古マンション売却へ。。。

仲介の方から連絡を頂いたのは2020年6月ごろ、やっと買い手がついたとのこと。しかも現金で購入予定(すごい)。

ただし、大幅指値が入り6000万円から5800万円とのこと。元々6300万円で売り出したのですがじりじり下げて6000万円で売却活動をしていました。

コロナ前であれば全く相手にしなかった水準ですがひよっていた私は血の涙を流しながら売却を決断しました。

買値より数百万円高いとは言え想定を大幅に下回る価格で自分としては完全に負け案件です。

こんなはずじゃなかった。中古マンション投資実際の収支は?

買値は約5300万円、売値は5800万円

この数字だけみるとそこまで悪くないかもしれません。ただ、買値から更に仲介手数料、登記コスト、融資コストを合わせるともろもろだいたい250万円かかってます。

売値からは短期譲渡による税金が約40%(全く学習していない)。結局ほぼトントンと言ってしまっても過言ではありません。売却までの賃料収入と合わせても300万円いかないくらいです。

1年程度の投資で5300万円のリスクをとって儲けが300万円、いかがでしょうか?私は割に合わないと思っています。今回の反省点は色々ありますが大きく3つだと思っています。

区分マンション投資のまなび

  1. 全く学習しない税務コスト
  2. 投資用マンションはボリュームゾーンを超えると流動性が下がる
  3. 狼狽売りはやっぱり悪!

1.全く学習しない税務コスト

個人の不動産投資は5年度以内に売却して益が出た場合、短期譲渡として税金が40%程度かかってしまい、投資効率が著しく下がってしまいます

今まで4戸売却したうちの3戸は短期譲渡にひっかかりしっかり40%税金をお納めする羽目になっています。

これは性格の問題でもありますが、中長期の投資であるべき不動産投資に自分のせっかちな性格が勝ってしまい早く結果を求めるゆえに税務コストが分かっていながら利益確定してしまうというものです。

高速回転させてこの短所はカバーしたいと思います。結局また同じことを繰り返してしまいそうなので。

2.投資用マンションはボリュームゾーンを超えると流動性が下がる

いくら利回りがよくても価格が大きくなってしまうと買い手である個人投資家の融資がおりづらくなり、全然買ってくれません

やはり区分マンション投資となると一般的にはワンルームが主体となるので3000万円あたりまでがボリュームゾーンだと思います。この金額を超えると流動性が一気に下がる気がします。

現金で買ってくれる人を探すのは結構苦労しますし、そういう属性がいい買い手は交渉が入ります。

この物件は分譲タワーマンションであった為、おそらく一番リターンが上がったであろうシナリオはしばらく賃料を回収し、借主が退去したタイミングで実需で売却だったと思います。

5年後売却したとしてもその時は築7,8年で十分需要は見込めたのでしょう。センスが無さすぎます。

3.狼狽売りはやっぱり悪!

株式でもそうですが市況が悪化しそうな雰囲気を見て狼狽し売ってしまうのは特に不動産ではいい結果にならないと改めて悟りました。

特に本件のようなものはおそらくあと半年待てばまた違った結果になったでしょう。。。結局不動産価格は暴落することなく、上がり続けています。

悪いことばかりではなかった。私が売却の代わりに得たもの

マンション投資で収益は上がりました

反省点ばかりが目立ちますが、いくつか結果的に売って良かったと思うことはあります。

まずメンタルです。
コロナの最中このまま不動産がどうなっていくか全く見通しが立たず、メンタル的にはかなりつらかったところ、少なくとも損失なしで売却できたことは精神的にかなり楽になりました

また、この物件を売却したことにより、2戸のマンションを購入しポートフォリオの入れ替えに成功しました。

入れ替えで購入した区分マンションは以下の2戸です↓

ロットが比較的大きいもの1戸からロットの小さなものを2戸買い替えたのです。

当然まだ保有中ですが、かなり割安に買えたと思っていますので、今どのように収益を確定していくかを思案中です。
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購入したのは↓の2物件です。

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