不動産投資履歴

マンション投資成功例:港区中古区分【売却益と税金に注意】

区分マンション投資は初心者が始めやすい不動産と言われますが、逆に収益をあげにくいともいわれます。

タイミングとものさえ間違わなければ区分マンションでも収益を上げることは可能であると考えますのでその成功例としてご紹介します。ただし、結果としてはいい金額で売れたのかなと思いますが反省点も多々あります。

量的緩和を引き金にマンション投資は成功すると確信し、再び物件を物色

2012年に第1号の物件購入が終了し、しばらくは余り不動産のことについては考えていませんでした。

マンション投資成功例:新宿区の新築区分マンション【爆益達成】
[https://blue-light3.com/real-estate-investment5]

本業が少し忙しかったことと、その時は規模を広げるところまで頭が回らず、今考えると本当にもったいないことをしました。

また、不動産投資上、非常に重要なローンについてもいまいち理解が浅く、もう借りることができないと思い込んでいました。

状況が変わったのが2013年、日銀が量的緩和を開始した時です。金融の片隅にいた私はこれはとてつもない機会だと感じ、資産価格は爆騰すると確信しました。その読みは当たっていたのですがまさかコロナ発生の2020年以降も音楽が流れ続けるとは思いませんでした。。。

収益をあげられそうなマンションを発見し、早速売り主とコンタクト

量的緩和発表と共に不動産に機会があると踏み、ネットで情報をあさり続けました。ふと目に浮かんだのが港区のある中古タワーマンションのネット広告です。

当時近くに住んでいた私はここはいけると確信して連絡を取りました。

投資マンション基本スペック
  • 都心地下鉄から徒歩3分圏内、JR駅から徒歩5分圏内
  • 築年5年程度
  • 約50㎡
  • 売出価格4700万円

売り主はファンドで一時期当タワーマンションの区分を半分くらい保有していました。

市況が回復したということで一つづつ売却している最中だったとのことです。

勝手知ったる地域の為、立地は抜群で問題なし。

そして当時はタワーマンション等中に入ったことがなく、入っただけで共用部に圧倒されました。とりあえず入った瞬間色眼鏡がかかってしまいすべてが素晴らしく見えてしまいます。

今考えると決してトップクラスの仕様ではありませんでしたが、へなちょこ賃貸マンションしか住んだことが無い私は目がハートマーク笑。

コンビニ、スーパー、クリーニングと独身男性の3種の神器も至近距離にそろっています。飲み屋も豊富。文句はありません。

対象の区分は現在個人が賃貸で居住しており、家賃は20万円くらいだったと記憶しています。その地域の広さでそれくらいの賃料は当時はまあ相場通りだろうとの判断です。

対象区分マンションを指値チャレンジ

当時は不動産投資に関する色々な書籍を斜め読みしており、指値がいかに重要かというところが書いてありました。

また、どこかしらのサイトで対象マンションの当初の分譲価格を見つけ出しその時より結構高値での売却でした。価格が市況によってある程度動くことは承知していましたが、とりあえず売り主の営業担当者には超強気の指値をしてみました。

サボリーマン
サボリーマン

この物件、本当に気に入りました。ぜひ購入したいです!

ただ、この販売額は余りにぼったくりではありませんか?せめて100万の位を切り下げて4,000万円にしてください。それならぜひ欲しいです

営業担当者
営業担当者

(なんやこいつ…)それは流石に無茶苦茶です。一応いくらまで下げられるか社に帰って検討しますが。。。



50㎡の4,700万円といえばざっくり坪単価で315万円くらいでしょうか。当時ではまあ普通か若干安めくらいの単価だったと思います。今では考えられない安さですね。

こんな安かったら現物みないで買ってます。後日、返答が来ました。

営業担当者<br>
営業担当者

社に帰って検討しましたが、何とか4,100万円までならいけそうです。

サボリーマン
サボリーマン

(そんな値引きできるんか。。。)あ、本当ですか?頑張っていただきありがとうございます。ぜひお願い致します。



・・・いけました。言ってみるものです。

今こんなこと言ったらその場で断られ、基本2度と相手にしてもらえないでしょう。買主だからと言って好き放題言いすぎてはいけません。

相手の人間ですし、決して暇ではないので、本当に現実的なリクエストでないとおそらくブラックリスト化してどんどん相手にされなくなります。

しかしながら50㎡で約4,100万円、坪単価約270万円とは当時でもかなり安く購入できたと思います。

聞けば別の部屋でかなりいい値段で売れた結果、この物件が残る一件だったみたいでもう売ってしまおうという判断だった様です。今考えるとそれでもなぜ買えたのか不思議です。とりあえず即決しました。

資金についてはなんと賃貸中にも関わらず売主から紹介してもらった銀行で住宅ローンで購入できました。

当時は借主が退去したら必ず入居する前提で借りることができました。今はたぶんそんなことできないのではないでしょうか?銀行によるのかもしれませんが。この点については背景があるのでまた別の機会にご紹介したいと思います。

賃貸管理についてもよくわからなかったので、売主の関連会社に勢いでお願いしてしまいました。今は信頼できる賃貸管理会社を見つけたのでそちらにしっかり依頼します。

マンション売却により収益達成も、大きな反省点が

本物件は2013年に購入し、ずっと賃貸していたのですが、退去してからは結局一度も入居することなく売却しました。

諸事情により住むことができなかったためです。退去後はクリーニング後、空室で実際住まれる方に約6,000万円で売却しました。

マンション投資としては成功


約4,100万円で購入し、4年後に約6,000万円で売却しました。売却までの賃料収入はざっくり700万円程度で、売却益と合わせると総額約2,600万円程度の収益となりました。

ただし、短期での売却となり売却益に対してとてつもない税率(約40%)で税金がとられ実質的には1,700万円程度の収益でした。反省点の一つは税務対策を全く考えていなかったことです。。。

今回の反省点

上述の通り、この売却によって約1,900万円の売却益があったのですが、大きな反省点が3つあります。ひとつは税金、もう一つは保有期間、そして最後は投資対象です

マンションの売却益をしっかり回収する為には5年以上がマスト

不動産を保有5年以内(この期間も税務年度が12月なのでぴったり5年ではありません)の短期間で売却し益がでた場合は所得税住民税合わせて40%超の税金が取られます。

5年を過ぎれば20%になるので不動産投資の基本は5年超の保有を前提とするのが一般的になっています。

当然脱税はダメだし絶対ばれるので号泣しながらとんでもない金額の税金を払いました。減価償却で簿価も落ちており確か800万円近かったと思います(金額を思い出したくない)。

2013年の初めに購入したので後2年ちょっと、つまり2019年になってから売却すれば半分の税金で済んだのに。。。大きな反省点です

市況上昇がここまで続くことを想定できなかった

2つ目は同じく売却タイミングです。これは誰も未来を読むことができないので仕方ない部分ではあるのですが、2017年よりも今の方が結果的により高く売れたはずです。

退去のタイミングで定期借家でまた貸して、税金が20%になってから売却できれば少なくとも500万円以上は実際の実入りは違ったはずです。すべて不勉強と相場の読み違いによる自己責任です。

確かに売却益はでてよかったのですが、自分がある程度コントロールできるところで回収機会を逃すというのは投資家としては3流です。成功ではあるものの、反省点の多い投資となりました。

確信があったならば区分でなく一棟ものにチャレンジすべきだった

3つ目は投資対象です。余り知識の無かった私はリスクを過度に恐れ区分に手を出しましたが、ここで1棟ものに投資をしていたら今頃はセミリタイアできたはずです。

やはり確信があるときはリスクを恐れずにベットすべきだと思いました。

おまけ:本当にあった嘘みたいな話。マンションの借主は、、、

この物件の決済と同時に持ち主が変わったことを部屋の借主に通知する必要がありました。

営業担当者
営業担当者

これが賃貸借契約書です。あと、この通知に捺印お願いします。

サボリーマン
サボリーマン

そういえば賃貸借契約書見てませんでしたね、どれどれどんな人が借りているのか。。。

営業担当者
営業担当者

詳しくは知りませんが婚約者たちが2人で住んでる見たいですね。

サボリーマン
サボリーマン

それはうらやましいですね。・・・ん?んんん!!??

営業担当者
営業担当者

どうしたんですか?



なんと、住んでいたのは私が購入の1年ほど前合コンで出会って必死にアタックしたものの全く相手にされなかった女性でした。

そういえばここら辺に住んでるって言ってたし、ちょっと珍しめの名前なので100%本人です。一気にあの時の悲しい気持ちがフラッシュバックします。こんなひどい偶然ってあるのか。。。

サボリーマン
サボリーマン

すいません、通知書ですが、私の名前絶対に書かないとだめですか?

営業担当者
営業担当者

あ、もしかしてお知り合いですか?んー、一応文書なので書かないと厳しいですね

サボリーマン
サボリーマン

そうですよね。男性側が受け取って女性に見られないことを祈ります。。。


仕方なく通知書は送りました。その私の名前を彼女が見たのかどうかは分かりません。

これが入居をしなかった理由の一番大きな一つです。自分が好きだった人が婚約者と住んでいた場所に寂しく住めますか?私は残念ながらそのメンタルの強さは当時持ち合わせていませんでした。

反省点もう一つは賃貸借契約書は購入前に要確認です。この値段であれば結果的にだれが住んでいようが購入していましたが笑。

果たしてこの心の傷は収益で癒されたのだろうか。。。

※時期や金額を若干ぼかしていますが、収益額はほぼ実額です。

その他の事例についてはこちらをご参照ください。
区分マンション投資は儲かる?私の投資と売却履歴を紹介します
不動産投資体験談①新宿区の新築区分マンションを購入・売却【爆益達成】
不動産投資体験談③中央区の中古ワンルームを購入・売却
不動産投資体験談④中央区のタワマンを購入・売却【投資失敗?】
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