不動産投資履歴

マンション投資成功例:新宿区の新築区分マンション【爆益達成】

区分マンション投資は初心者が始めやすい不動産と言われますが、逆に収益をあげにくいともいわれます。

タイミングとものさえ間違わなければ区分マンションでも収益を上げることは可能であると考えますのでその成功例としてご紹介します。

区分マンション投資の収支【成功例】

投資タイミングはリーマンショックからそれほど大きな回復がなかった2012年初めです。

購入額は約4,300万円、2020年に約5,400万円で売却しました。

保有期間は約8年、売却益で約1,100万円、売却までの賃料約900万円強で総額約2,000万円の収益になりました。

税金や経費を差し引くと約1,700万円ちょっとの収益となりました。やはり長期で保有していくといいことがあったな、という投資案件でした。

無職への恐怖からマンション投資を決意

リーマンショック後、会社がつぶれることを本気で恐れていた私は収入の代替手段として不動産投資を検討しはじめていたころでした。

不動産に関わる仕事はしていましたが個人レベルでの投資についてはほぼド素人。

ローンの申請の仕方も全く分からない状態だったため、まずは父に相談。要は不動産に投資をしたいので金を無心に行きました。

結果は惨敗、そんなこと考えているならば仕事に集中して頑張れ、と一喝され終了しました。

何も言い返せず一旦諦めたら何か月後かに父から連絡がありました。

いい物件があるから一緒に見に行くか?とのこと。お金を貸すことはしないが、一部共同投資であれば考えてやるとのこと笑。

知識は不足している中、勢いで新築分譲マンションに投資

言われるがまま、一緒にモデルルームへ。某財閥系の物件でした。

モデルルームはなんと同物件の中にありました。要はあらかた売れてしまっていて、残り何戸といったところで一部をモデルルームにして売っているとのこと。

今の感覚であればもうこんな売り方してない気がします。また、ここまで売れ残っているものは手を出していなかったでしょう。時代もあるとは思いますが、そこは素人の私、結局この物件を購入したのでした

対象物件は新宿区にあり、地下鉄の出口から徒歩1分。徒歩3分圏内にスーパーやコンビニ、ドラッグストアなどその他日常で使うお店はそろっています。

飲食店もかなりのレベルでそろっており自分が一人暮らし住む感覚では非常に魅力的な地域です。

広さは45㎡の1LDKで2Fが4,200万円、10Fが4,400万円でした。もういい間取りはどうやら売れてしまって様で、正直ちょっといまいちな間取りです。うーんと迷っているとそこで営業員の悪魔のささやきが。。。

「弊社としては最後の物件になるので、お値段は少しご相談できます。」

では、限界突破でお願いしますと言ってみたところ、2Fは150万値引きで4,050万円に。10Fは100万円値引きで4,300万円になりました

これもいま考えると、値引きをしないと売れないマンションなんて買ってはダメな気が。。。そもそも最近のマンションは販売ペースを考えながらかなり強気にしても売れるイメージがあります。時代ですね。

結局購入を決意。迷いましたが大通りに面しているので安さに目がくらんだものの2Fは断念。結局10Fの4,500万円を購入しました。一部は父が出資、私は残りをほぼ全額住宅ローンで購入することに。

何を考えて区分マンション投資を決定したか?

全く深く考えないまま勢いで購入を決定しました。

まあ何とかなるだろうと。結果何とかなりましたがやはり綿密な分析は必要です。

価格の相場観やその地域の特性、ローン戦略など確認した上で、基本どれくらいの期間保有しどのタイミングでどのように売却するかなどのプランを立てながら投資をすべきであると後に学びました。

そういう意味では入り口は市場の底に近い状態で結果的にはラッキーでしたが、やり方は0点であったと振り返っております。

唯一の正しい選択ははいわゆる新築ワンルームマンションへの投資ではなく、分譲マンションであったことだと思います。

マンション投資の管理:保有中の手間はほぼゼロ!

保有中、住宅ローンだということもあり、少し自分で住んだり親族に使ってもらったりとしましたが、ローンの手当をした後第三者に賃貸しました。

そのころには別の物件の投資もすすみ賃貸管理業者とのつながりができていたためそちらに業務を丸投げしました。

立地と分譲マンションというクオリティから、募集後即入居がありました。

売却まで何度か退去がありましたが、そのたびにすぐ埋まりました。市況に助けられた部分はもちろんありますが、やはり駅から徒歩1分と周辺環境の良さが賃貸の強さにつながったものと思っております。

また、2回退去がありましたが都度家賃を上げて賃貸することに成功しております。

区分マンション売却により無事収益達成!

2020年に入り、保有期間が8年とかなり長期になってきたので売却を検討し始めました。

本当は今入居されている方が退去後に空室で売却することも考えましたが、他の投資物件が出てきたのでとりあえず売却活動を始めてみました。

5,600万円くらいで売り出しをしましたが、反応はいくつかあったもののどれも賃貸中ということで指値が入りました。

正直そこまで妥協しなくていいかな、という気持ちもあったのですが、ちょうどコロナが流行りだした時期で、もしかしたらこれはやばいかもしれない、と思ったのと、別の投資が具体化し始めたのでとりあえず資金確保の為に売却を決心しました。

買主は個人の方で賃借人が退去されたら入居する前提で購入を頂きました。指値が入り5,400万円でしたが属性もよい(ほぼキャッシュで購入)のでここで手を打ちました。

収益確定まで8年かかりましたが、結局売却益で約1,100万円、売却までの賃料約900万円強で総額約2,000万円の収益となりました

新築で購入したとたん中古となり価値は下がるといわれていたマンションでしたが、やはりそれは市況によります。このマンションについては大幅に購入額を上回る金額売却することができました。よかった。。。

※年代や金額については若干ぼかしていますが収益額はほぼ実額です。

マンション投資成功例第一号のまとめ

今振り返ってみると少しキケンな投資の仕方をしていましたが、成功要因はいくつかあると思います。

  • 市況の底(リーマンショックから余り状況が好転していない時期)に投資したこと
  • 投資用新築ワンルームではなく、分譲マンションを選択したこと
  • 短期譲渡ではなく、長期保有で安い税率になるまで待って売却したこと(40%→20%)

その他のマンション投資事例

その後もいくつか投資をしていますが、第一号までの成功事例は残念ながら積み上げられていません。引き続き収益を上げるべく努力します。

その後の不動産投資体験談は↓をご参照ください。
不動産投資体験談②港区の中古タワマンを購入・売却
不動産投資体験談③中央区の中古ワンルームを購入・売却
不動産投資体験談④中央区のタワマンを購入・売却【投資失敗?】
不動産投資体験談⑤中央区の築浅中古マンションを購入

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