不動産投資体験談⑥の2：建替え狙いマンションの賃借人が退去

2020年の終わりに建替え狙いで購入した区分マンションの賃借にが退去してしまいました。出口は建替えと決まっているのですが、期中はしっかり収入を生んでくれないと損失になってしまいます。改めて不動産投資のリスクを実感しています。

建替え狙いで購入したマンションの賃借人から突然の退去通知

ある日、賃貸管理をお願いしている会社から連絡があり、2020年の終わりに購入した築古区分マンションの賃借人が突然退去したとのことでした。

不動産投資体験談⑥新宿区のマンション建て替え狙いの投資

上記記事にも書いた通り、結構賃貸づけに苦労した部屋でした。
最初は築古でも都心出し中もそこそこ綺麗だしまあ大丈夫だろうと思っていたのですが、高い家賃設定だったのもあり中々申し込みが入らず、家賃を下げ、礼金ゼロ、事務所使用可にしてやっとこさテナントがついたばかりでした。

どうやら事務所として使っていた法人が業績悪化で移転をせざるを得ない状況とのことで、一方的に退去通知を送ってきたとのことでした。

マンションの中はまだ綺麗なままだったのが不幸中の幸い

早速賃貸管理会社の担当者さんが部屋を確認しにいってくださいました。
退去の経緯が経緯なのでいやな予感がしたのですが、中はからっぽで意外に綺麗なままだったのでほっとしました。

賃借人が超短期間で退去してしまったのは残念ですが、想定していた最悪の事態は回避できました。

融資を活用したマンション投資でなかったのも不幸中の幸い

また、この物件は借入を行わずに取得しました。
月々で管理費と修繕積立金の支払いはありますが、返済は発生しないので、期中のキャッシュフローであっぷあっぷすることがないのも不幸中の幸いです。
もちろんその分取得時にがっつりお金を払っているのですが。

不動産投資の教科書的にはこのような金利下で借入れを行わずに投資を行うのは下策だと思います。

ただ、本件かなりスピード勝負で取得した物件でもあるので目をつむって現金買いをしてしまいました。
反省している反面、融資を受けて投資をしていたら返済にすこしあたふたしていたと思うので、精神的にはかなり楽です。

今後の戦略は再度区分マンションの賃貸募集

空室になったということで今後の戦略は結局「再度賃貸にだす」以外のものはありません。
最悪建替え前に売却することを判断しても、稼働物件としてでないと価格も伸びないという判断です。

想定している出口は建替えタイミングでデベロッパーに売却もそれまでの収入は確保しておかないと赤字に。。。

現在想定しているのは建替えが決まったタイミングでデベロッパーまたは第三者に売却というシナリオです。
この物件は敷地売却制度を利用した建替えを想定していますが、建替え後の物件のクオリティをかんがみると新たなコストをかけて取得する必要はないという判断なので、建替えを行うデベロッパーか、建替え後の物件に興味がある第三者に売却したいと考えています。

ただし、売却価格が決まっているわけではないので、とんでもない低い価格がでるリスク対応のため少しでも賃料収入から投資を回収する必要があります。

そういう意味ではこの短期での退去は手痛いです。
すぐに賃貸募集を始めてもらい、空室を埋める必要があります。

最近のワンルームの賃貸付けは少し厳しい

賃貸管理のご担当の話だと、都心でも築年が経過しているワンルームは結構空室が埋まらない状況とのことでした。

ひと昔前はかなり強気に賃料設定しても需要が旺盛だったので成約したそうですが、やはりここはコロナの影響なのでしょう。
定期異動も減少しているのとリモートで少し都心ワンルームの需要が鈍っているのかもしれません。

ファミリー分譲タイプは都心は相変わらず賃貸も売買も絶好調ですので同じ都心でもタイプによってトレンドが変わっている可能性があります。特に売買の方は価格がみるたびにつり上がっています。

そういう意味だとこの物件は正直結構しんどい様そうになってきました。。。不安ですがとりあえず賃貸付けに奔走します。

ポータルに載せていただき申し込みを待つだけですが、いやな時間の過ぎ方をしていきそうです。。。
またアップデートがあればご報告していきます。