マンション購入においての仲介業者の役割は何でしょうか？また、手数料は交渉できるのか？いいマンションを購入する為、もしくはマンションをいい形で売却するためのマンション仲介業者との付き合い方を解説します。
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マンション投資での仲介業者の役目
マンションの仲介業者とはその名の通りマンションの売り手と買い手をつなぐ役割を負っています。
売り手に対しては売却の際にレインズやその他ポータルサイトに登録して売却活動を行ってもらい、必要に応じて売却をアドバイスをもらいます。
買い手はポータルで問い合わせをして仲介業者に売り手とつないでもらい、購入の手助けを行ってもらいます。馴染みの仲介業者がいれば直接情報ももらえます。
マンション仲介業は規制業種であり、宅建の免許が必要です。
マンション投資においての仲介業者との付き合い方。
少なくともマンションの”買い”では深い付き合いは必要
物件を探すという意味ではネットで十分です。ただ、探せる範囲には限界があるので仲介業者にうまく補完してもらえると非常に戦力になります。
また、仲介業者はネットには載っていない物件に関する情報を持っているので有益な情報を持ってきてくれる仲介業者といい関係を構築することは非常に大事になってきます。
私自身、以下の物件購入の際は大幅値引きができそうな物件を紹介してもらい、購入しました。
不動産投資体験談⑥新宿区の築古マンション投資【建替え狙い】
やはり”買い”の部分では仲介業者との関係は重要であると思います。
マンション売却は難しい物件でなければ仲介業者の差は大きくない
よほどクセのある物件だったり売りづらい物件でなければ売却時には仲介業者でそこまで大きな差はないと感じます。
ものすごい太客を持っている仲介業者であれば別ですが、ほぼ同じルートで情報を流して一般購入者を探していくので、持っているツールはみんな余り変わらないという印象です。
そういった意味ではコストをなるべく下げつつもまじめに対応してくれる先を探しておくといいと思います。
マンション仲介手数料は3％+消費税とうたっているところがほとんどだが、これは交渉可能な場合も
マンション売買においては仲介手数料は3％+消費税というところが多いですが、これは交渉可能です。特に何度も取引している先は交渉できる部分になります。必ずしも３％ありきでないということは認識しておいた方がいいと思います。
金額もばかになりません。5000万円の物件の仲介手数料は3％+消費税で払うと5000万×3.3％＝165万円ですが、仮に半額になれば80万円以上節約できます。
ただし、一見さんでいきなり交渉しても中々減額は応じてもらえないというのも事実です。その場合は３％以下で元々営業している仲介業者がいるのでそこと付き合うという手もありますが、仲介業者に実質縛りがかかっていてどうしようもない場合もあります。
また、以下に書きますが３％は許容した方がいいという場面もあります。
マンション仲介業者との付き合い方注意点
マンション仲介業者は基本味方ですが、付き合い方には注意が必要です。
マンション仲介業者との付き合い方注意点
- 場合によっては両手手数料は許容することも手
- 仲介業者の話を全て鵜呑みにせず、自分の視点や考えをもつこと
- 手数料は購入時はケチらない方がいいときもある。売却時は節約してもよい
場合によっては両手手数料は許容することも手
手数料の両手取りとは、仲介業者が売り手と買い手両方を仲介しており、手数料を双方からもらう取引で発生します。
手数料の両手取りは日本の不動産仲介業の余り褒められない習慣で、かつ利益相反のリスクがあります。ただし、どうしても欲しい物件であれば清濁併せ吞むつもりで許容し、実利をとるというのも考えの一つです。
実際私が投資した物件のうち、いくつかは人気物件で両手前提で（実質的に）優先して話を進めてもらい購入に至ったものがいくつかあります。
決して褒められたものではありませんが、やはり仲介業者は手数料が倍になる取引を気持ち的には優先したがります。
仲介業者の話を全て鵜呑みにせず、自分の視点や考えをもつこと
重要な点において嘘をつくのは論外ですが、仲介業者もやはり隅々まで物件について知っているわけではないので時たま適当な説明を受けます笑。
その様な時は必ず自分の中で違和感があれば納得いくまで質問すべきです。お金を払う側ですし、何より自分のお金の安全がかかっているので遠慮はいりません。
また、投資の観点で大事なことや物件のデメリット等は自ら積極的に聞かないと向こうから前もって説明してもらえないときも多いです。必ず投資に影響を与えうるポイントについては自分で確認してしっかりと質問するようにしましょう。
手数料は購入時はケチらない方がいいときもある。売却時は節約してもよい
魅力的なマンションの場合、競争が激しく仲介手数料の減額交渉を持ち掛けると他に話がいってしまう可能性があります。
もちろん手数料が交渉可能であればチャレンジするべきですが、ケチって話を逃してしまうくらいなら満額払った方がいい場合もあるかと思います。
ただ、もし頻繁に取引をお願いしている仲介業者があれば交渉は可能かと思います。
マンション売却についてはよほど売りにくい特殊なものでない限りはマーケットに出されるので正直余り仲介業者によって差はない様に感じますので、元々安い仲介業者を選定してお願いするか、例えば買いで取引した仲介にお願いして手数料割引を交渉してもいいかもしれません。
いずれにしろまずは仲介業者の説明を聞いて、しっかりと売却活動を行っているかは確認すべきです。
仲介との付き合いでマンション投資成功が左右されることも
いいマンション仲介業者といい付き合いができれば魅力的な物件の紹介を受けやすくなります。やはり成約してなんぼの世界でこの人に話を持っていけばしっかり買ってくれるということを認識してもらえばより物件の紹介を受けることができます。
物件探しは基本自分で行うべきですが、やはり見れるものに限界がありますし、ネットに載っている情報だけでは不十分なものもあるので、仲介業者にうまくそこを補完してもらえる関係になるといいと思います。
もちろんダメ物件を押し付けられるリスクもありますので、自分の眼を鍛えることもそれ以上に重要になります。
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