不動産投資知識

積極的に売却益を狙いにいくマンション投資法5選【税金も注意】

売却益を狙えるマンション投資は存在するのか?マンション投資は家賃収入を目的として投資を行うのが一番手堅いですが、やはり値上がり益も同時に狙っていくことは投資の観点からは重要です。過度にリスクを取らずに売却益を期待できる手法はあるのか?解説していきます。

こんな方におすすめ

  • マンション投資を考えているが、どのようなものを狙えばいいか分からない
  • マンション投資で家賃収入だけでは物足りない
  • 自分にあったリスクの取り方でマンション投資のリターンを最大化したい

売却益を積極的に狙っていくマンション投資手法5選

もちろん投資に絶対はありません。以下を実行しても絶対もうかるということはないですが、いくつかのアイデアの一つとして意識しておくと、自身の投資手法に深みが出てきます。

なのでこういう戦略もあるんだ、くらいで読んで頂けると幸いです。

また、リーマンショックの様な出来事があった場合はどんなにいい形で購入できても損失が出てしまうリスクがあります。不動産投資を行う場合はより全体的な景況感はきっちりと見ていきましょう。

逆にリーマンショック級の不況にある中で投資を始めるということであればこの上無いチャンスとなります。ある意味そこまで洗練された買い方をしなくても経済が回復すれば価格が上がり売却益を狙えます。

売却益を積極的にねらっていくマンション投資手法5選

  • とにかく割安のマンションに投資して売却益を狙う(ベスト)
  • 賃貸中の築浅分譲タイプマンションへの投資して、退去後売却益を狙う
  • 築古マンション投資して建替え後/建替え決定後売却益を狙う
  • 空室物件の高収益化(リフォーム等)して売却益
  • 人気新築物件のミスプライス狙い、再開発地域物件狙い

とにかく割安のマンションに投資して売却益を狙う(ベスト)

おススメ度 ★★★★★
リスク   ★★☆☆☆
リターン  ★★★★☆

これに勝る投資はありません。割安に購入することさえできればある意味すぐ転売すれば売却益を狙えますし、少し家賃収入をもらったあとにゆっくり売ってもいいですし、とにかくほぼ勝ちが見えています

割安度は坪単価で測ることができます。坪単価と利回りの両面、つまり坪単価が安く利回りが高い物件を狙っていくことが一番の王道路線となります。

割安の物件を見つけるのは困難ですし、競争が激しいので難しいですが、仲介業者と仲良くなったり、ポータルサイトのチェックを欠かさず行うと、巡り合う可能性はゼロではありません。

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賃貸中の築浅分譲タイプマンションへの投資して、退去後売却益を狙う

おススメ度 ★★★☆☆
リスク   ★★☆☆☆
リターン  ★★☆☆☆

近年は中々見られなくなってしまいましたが、例えば三井や三菱の築浅分譲タイプのマンションが賃貸がついたまま売りに出てくるときは、実需よりも少し安く出ていることが多くありました

これは意外に単純なからくりでまず、分譲タイプとは言え中が確認できないリスクがあるという点と、買い手からすると実需の住宅ローンは原則組めないので、投資用ローンで購入すると金利が高くて価格が伸びないという理由です。

戦略としては賃貸中の分譲タイプマンションをしばらく保有し、賃借人が退去すれば実需で売却できれば手堅く家賃収入と売却益を狙えます

ただし、当然リスクはあります。まず、退去して売却するまでに市況が悪化した場合は価格は当然下がります。

また、借り手が定期借家でなく普通借の場合いつまででも賃借できるので、例えば10年以上とか経ってしまうと経年で中々値上がり益というのは狙いづらくなります(その分家賃収入で回収はできますが)。

加えて、質の悪い借り手だとかなりマンションを傷つけてしまう可能性があります。

ただ、今の市場価格ではこのギャップがほとんど埋まってしまっている様に感じます。良く実需での成約価格と賃貸付きでの売出し価格を比較する必要があります。

築古マンション投資して建替え後/建替え決定後売却益を狙う

おススメ度 ★★☆☆☆
リスク   ★★★★★
リターン  ★★★★★

玄人でも余り手を出さない手法ですが、近年マンション価格が上がりすぎてこれを狙っている投資家はかなり増えていると聞きます。

都心の一等地の築古マンション、すなわち1981年より以前に建てられたいわゆる”旧耐震”を狙った投資です。

当然、そのままでは古いマンションなのでそれなりに安いのですが、経年劣化で躯体に耐震性の弱さが疑われる場合は建替えをすることがあります。そうなると古いマンションが都心一等地の新築に変身して価格が跳ね上がります

ただし、古いだけではだめで、まず容積率のアップが狙える物件でないとペイしません。また、建替えの合意形成には4/5以上が必要であり、ここが一番のネックになります。これが建替えの事例が全く増えない原因です。

建替えの合意形成が失敗したら古いマンションをずっと抱えることになり、コスト倒れになる可能性があります。なぜなら建替えを選択せずに修繕がかかると積立て不足の場合自己負担が必要だからです。

また、時間軸が非常に長くなります。何年もかけて合意形成をしていきそこから退去、取壊し、新しくマンション建設となるとかなりの長期投資になります。

まさに”負動産”リスクとリターンをどう考えるかは人次第ですが、いずれにしろ慎重に考える必要がある手法です。

空室物件の高収益化(リフォーム等)して売却益

おススメ度 ★★☆☆☆
リスク   ★★★☆☆
リターン  ★★★☆☆

空室のマンションを購入し、なるべく高い賃料で賃貸し、高利回りで売却するという手法です。すでに割安感のある価格で購入する必要がありますが、投資用マンションで空室だと賃貸リスクがあるのでその分安めに購入できることがあります。正直今の市況だと難しいですが。

もしくはやや築古マンションをリノベーションして比較的高い賃料で賃貸して売却するというのも同様の手法ですが、これはかなりの経験が必要になります。どれくらい手を掛ければどれくらいの賃料アップを狙えるのかの勘所は中々素人では習得できません。ついお金をかけすぎて結果ペイしなくなります。

中にはDIYでリノベーションしてしまうつわものもいますがそれができる人はもう投資以外のやり方でも食べて行けるでしょう笑。

人気新築物件のミスプライス狙い、再開発地域物件狙い

おススメ度 ★★★☆☆
リスク   ★★☆☆☆
リターン  ★★☆☆☆

”転売ヤー”という表現はもはや新しい言葉ではなくなってしまいましたが、マンションでも”転売ヤー”は存在します。もちろん、マンション投資で購入して売却すれば転売になるので当たり前の話ですが。

手法の内容は新築分譲マンションの売主が価格設定を抑えめにした結果、割安に購入することができ、人によっては即転売して利益を出すという手法です。

彼らもプロなので適正価格から半額とかその様な極端な割安感は流石にありません。また、当然すべての分譲マンションにミスプライスがあるわけでもありません。

しかし、うまくいけばモノによっては10-15%程度の含み益が狙えるものがあります。

いずれにしろ人気物件が対象なので抽選に当たることが条件となりますが、比較的手堅く含み益ができる手法だと思います。

新築分譲マンションのミスプライス例

  • いわゆる”パンダ部屋”
  • 向きや間取りに難があり必要以上に安い価格に設定されたもの
  • 再開発の真っただ中にあり、全体として弱気に価格設定がされているもの

いわゆる”パンダ部屋”

これはデベロッパーが意図的に割安にした区分です。大規模なタワマンなどによくありますが相対的にやや劣る区分をかなり安い価格設定にして、お客を集めるというまさに”客寄せパンダ”です。

もちろん応募が殺到しますがうまく買えればすぐに転売益が狙えるといわれています。

向きや間取りに難があり必要以上に安い価格に設定されたもの

同じ物件内でも価格設定は大きくことなることがあり、例えばタワマンでは北向きは必要以上にコンサバな価格設定で販売されることがあります。

通常だと嫌がられる北向きですが、タワマンですとむしろ暑くなりすぎなくていいということもあります。もちろん、タワマンの価格設定はその眺望でも大きく変わってきます。

タワマンでないもので大きく値段が変わるのは向きです。

例えば隣に何が建つか分からない区分については不確定要素を勘案してかなり安めに価格設定をしますので、ねらい目です。もちろんリスクはありますが。

再開発の真っただ中にあり、全体として弱気に価格設定がされているもの

地域全体が再開発の中にあれば値上がりが期待できますが、やはりその期待値を値段に織り込むのはデベロッパーとしても勇気がいります。

なので、全体的にやや保守的な価格設定になることがあります。ただ近年はかなり相場が高騰しているのでデベロッパー各社もかなり強気です。もしかしたらもうこの戦略は余りワークしないかもしれません。

やはり立地として都心に近く、都心まで同じ様な距離のところで駅前が再開発されたりするところは相場の全体的な底上げが期待できます。

結局一番売却益を出しやすいのは割安なマンションの購入

やはり一番はいいマンションを割安で購入することです

いくつか例示しましたが、結局一番のおすすめは自分がよくわかっている地域、なじみのある物件を割安に購入することです。

一番いいのは自身がお住まいのマンションの別部屋で、安い坪単価で売りに出ていればそれが一番リスクを抑えた投資対象になるでしょう。

売却益が狙えるマンションを購入できた場合は税金も意識

売却益で忘れてはいけないのは税金です。

個人の場合、その取得した年度から5年以内に売却した場合は税率が倍で約40%になります。(2021年現在では所得税住民税合わせて39.63%短期譲渡といわれます)。5年後に売却した場合は税率20.315%です(長期譲渡といわれます)。

つまり5年以内に売却益がでても利益はほぼ半減します。基本的には5年後に売却することが投資の観点からは効率的です。

注意が必要なのですが、例えば2021年3月に投資したマンションを2026年3月に売却して売却益がでたら39.63%かかります。2027年1月以降に売却しなければ長期譲渡(20.315%)とみなされません。

税理士の無料相談などがあるのでそこでよく説明を受けることをお勧めします。

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