余り考えたくないですが不動産投資に失敗した場合、人生を左右するほど大きなダメージになることがあります。一番は失敗しないように細心の注意を払って投資を行うことですがそれでもだめなときどうするかをシミュレーションしておくことは特に不動産投資では重要です。
これをお読みいただければいざというときどのような選択肢があるのか、どうすれば傷を最大限浅くすることができるのかのイメージがある程度わくと思います。
これは私が仕事の中で実際に不動産投資に失敗した方たちに対してどのような交渉を行い融資を回収していたかという、いわば逆の立場の経験から書いていますのでかなり実務的な内容になっていると思います。生々しいかもしれません笑。
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損切りを判断した時は、金融機関との交渉がカギに
不動産投資に失敗し、借入金を返せないという事態に陥った場合どのような対応策が必要かをご説明します。まず言えることは決して不誠実な対応は行わず、真摯に丁寧に金融機関と向き合い交渉することが大切です。
不動産投資に失敗した場合、金融機関の対応は
金融機関にとって投資家は利益（利息）をもたらす大切な顧客である一方、いかにかしっぱぐれが起こらないように管理回収を行うことに神経を使います。利息をもらっても元本がパーになってしまった場合銀行は大きな損失になるので当たり前の行動です。では銀行が債権者としてどのようなことができるのか、債権者の立場からみた手法を見ていきましょう。
まずは「期限の利益」を喪失させていつでも一括請求できるようにする
借入を行った際は契約上、「期限の利益」が借主に付与されます。これは例えば1憶円借り入れたとしても、契約（金銭消費貸借契約）上の義務を守っていただけるかぎり即座に返済を請求することはないですよ、という意味です。契約の違反があった場合はこの「期限の利益」が”喪失”となり金融機関は一括返済を求めることができるようになります。例えば借入時に虚偽の報告を行ったり詐欺だったり、契約書に定められている報告を怠ったりすると契約違反となり期限の利益が喪失となる場合がありますが、一番イメージしやすいのは月々の返済が行われなかった場合です。この期限の利益には当然期失と呼ばれるものと請求期失と呼ばれるものがあり、罪深いものは当然期失となり有無を言わさず一括請求になります。一方で請求期失とは金融機関が通知すれば期限の利益喪失となり一括請求となります。要は弁明と治癒のチャンスを与えられる訳ですが返済遅延はこの請求期失とされていることがほとんどです。
期限の利益喪失となった場合、金融機関ができること
期限の利益喪失となると金融機関はその融資を回収すべく様々な策を講じることができるようになります。
投資不動産の生殺与奪は実質金融機関の手に
まず担保となっている物件は差押えがなされ、強制的に処分することができるようになります。裁判所に申し立てられ、「競売」手続きを経て投資不動産を手放すことになります。
その他さまざまな差押えが可能に
競売などで不動産を処分する前に、投資不動産から賃料収入があった場合はこれを差し押さえて金融機関が回収することができます。
また、競売などで不動産が処分されても借金が残っていた場合、色々なものを差し押さえて処分することができます。例えば預金があった場合、その借りている金融機関の預金はもちろん他の金融機関の口座が見つかればそれを差し押さえて回収することが可能です。本業がサラリーマンの場合は給与を差し押さえることができ、生活に必要な最低限の金額を除いてもっていってしまうことが可能です。
究極的にはその他保有している資産をあらかた処分、回収させるために破産を債権者である金融機関から申し立てるこのも可能です。
ご覧の通り借金を返せない場合（返さない場合）、下手したら素っ裸になってしまう可能性があるのです。彼らも手間暇があるので選択肢すべてを使って強制的に回収する可能性は低いですが、やろうと思えばそれくらいできるので、開き直るのではなく真摯に状況を相談し、まじめに交渉することが非常に重要であると考えます。
【自己破産以外の選択肢はあるのか】不動産投資に失敗したとき、金融機関とどのような交渉すればいいのか？
上記の通り全てを失うリスクがあるので、真摯な対応が求められます。まずは以下にまじめに返せる金額を返済していくかということになります。
まずはリスケジュール（リスケ）の相談を
他記事に記載した通り、まずは金融機関にリスケジュール（リスケ）の相談をすべきだと考えます。金融機関は過去の不良債権に対する処理の経緯や金融円滑化法の流れから、特に借入人が不義理をしなければしっかりと相談に乗ることが義務付けられています。なので返済についてのリスケジュールを一度相談してみましょう。返済のリスケジュール（リスケ）とは例えば一定期間の間は利息のみの返済にしてもらったり、返済期限を延長してもらうことを指します。これに対応してもらった場合次の融資は難しくなりますが精神的には非常に楽になるはずです。
ただし相談前には書籍やネット等できっちりと勉強をしたうえで臨みましょう。場合によっては弁護士の無料相談などを活用してもいいので、とにかく知識ゼロで相談することは避けてください。
リスケ相談については、金融機関も慈善事業ではないのできっちりとした経済合理性を説明しなければ流石に相手にしてくれません。まずどのような要因で苦境に立ちいってしまったのか、現在の資産、収支状況を詳しく説明、そしてどのようにしてそこから返済を正常化、もしくは資産を処分して借金を返済していくかを示していく必要があります。
投資不動産を失わない方法はあるのか？
可能性は低いですが、ゼロではありません。大きく分けて2通りあります。一つはリスケジュールに成功して不動産を継続保有すること、もう一つは法的整理の中で（民事再生）継続保有を認めてもらうことです。
まず、リスケジュール（リスケ）ですが、金融機関との交渉により合意内容が変わってきます。例えば今返済するのが難しくても、きっちりとした蓋然性のある計画を策定すれば金融機関はそれをむげにはできません。今が厳しくとも、何らしかの施策を打つことによって物事が好転する見込みがあれば、すぐに不動産を手放すことなく保有し、合意したリスケ内容に沿って返済を続けていくことが可能になります。そのためには資産負債の洗い出し、現状の問題点、改善計画をしっかりと作りこんで、なぜ不動産を継続保有した方が結果的に金融機関が多く回収できるのかをアピールし、納得してもらう必要があります。
二つ目についてはかなり可能性が厳しいですが、理屈上ありうるという程度の認識でよろしいかと思います。個人の民事再生を申し立て、その中で金融機関に不動産を継続保有させてもらうことに同意することになります。自身が住んでいる自宅は例えば民事再生と切り離して住宅ローンを払っていくことでできますが、投資用不動産の場合は継続保有を正当化することは難しいです。担保権者である金融機関は民事再生においては”別除権”と呼ばれ法律の枠外扱いとなり、金融機関が合意してくれなければいずれにせよ継続保有は難しいと考えます。奇跡的に金融機関が納得できるストーリーを得られれば別除権協定というものを締結してその契約を遵守しながら返済していけることができれば継続保有は可能です。別途担保消滅請求というワザがありますがこれは個人よりは大きな規模で使われるものですし、金融機関は競売で強制的に処分することができるので必ずしもお勧めできるものではありません。
投資不動産を手放す場合、どのように処理する？
「任意売却」と「競売」という形で投資不動産は処分されます。任意売却は借入人自身が金融機関と相談しながら名前の通り任意で売却活動を行い売却します。競売は金融機関が裁判所に申し立ててその手続きに沿った形で強制的に売却されます。競売の場合は手続きの中ではじかれた最低入札価格を上回った場合は強制的に処分され売却代金を金融機関が回収します。競売の価格が近年上昇しており、場合によっては任意売却を上回る金額がでることもありますが、借入人からみた自由度はありません。ごくたまに借入人の方からもう競売を申し立ててほしい、と依頼することがあります。
投資不動産を売却しても借入金が残ってしまった場合はどうなる？
例えば1憶円で物件を購入した際、8,000万円を借り入れて投資を行ったとします。その後不動産価値が下落し、5,000万円でしか売却できなかったとします。この場合は3,000万円が借金としてのこってしまうことになります（この残った借金をよく”残債”と呼びます）。普通の人がポンと返せる金額ではありません。どのように対応することになるのでしょうか？
①こつこつ返済を続けていく
本業での収入がある場合、金融機関と相談の上で無理のないペースで返済を続けていくことになります。上の例では3,000万円を働きながら返済していくことになります。ほとんどの場合元本に利息はつきません（銀行からすると一日でも早く元本を回収して利息の払える人に貸しなおしたい）。
すでに保有していない不動産に対して残ってしまった借金を返していくことになり、非常にメンタルに来る返済になります。比較的短期間で返済できる見込みがない場合は他の手法で対応していく方が現実的かもしれません。例えば残債が2～300万円程度（大きな金額ですが）であれば頑張って誠意をもって返済していくということも必要であろうかと思います。
②法的整理を申し立てる
残債が余りに大きく、返済できる見込みがない場合は破産や民事再生などの法的整理を申し立てることは視野に入ってきます。破産とは、現状保有している全ての資産を原則換金化して、生活に必要最低限なものを除いてその換金したもので借金を返済し、それでも残ってしまった借金を法的に免除してもらう手法です。クレジットカードも自己扱いとなり、住宅ローンも少なくとも一定期間は組めなくなりますが何より多額な借金から解放されるというメリットがあります。
個人型民事再生とは主に一定の収入がある借入人が、その収入を原資として計画の中で決めた金額を何年かに分けて弁済し、残りを免除してもらう手法です。例えば不動産処分後の残債が5,000万円残った場合、そのうちの500万円を給与収入から10年かけて弁済し、残りの4,500万円は民事再生の計画が通ったタイミングもしくは500万円の弁済が終了したタイミングで免除となります。
いずれの法的整理ももちろん申し立てについては慎重に弁護士と相談して行うことになります。
③その他債務整理、私的整理、サービサー活用
その他の手段としては法的整理にはよらず、弁護士を代理人として私的整理で債務を整理するやり方があります。これは弁護士に間に入ってもらい一定の金額を返済した場合には残りの部分を免除してもらうように交渉することです。
ただし、金融機関が債務の免除を行うことは非常に高いハードルがあります。これはいわゆるモラルハザードの問題からくるものです。ある返済ができない借入人に対して安易に私的な債務免除を行ってしまうと、まじめに返済を続けている他の借入人に対して著しく不公平な扱いをしていることになります。したがって金融機関が債務免除を行うのはかなり厳格な条件があるのが事実です。
そのような条件への対応で、サービサー（債権回収会社）が活用される場合があります。これははざっくり説明すると弁護士法の例外規定で作られた業界で、通常弁護士以外は禁止されている転売された債権（借金）を法務省の免許を受けたサービサー買い取り、元々の債権者である金融機関に代わって借入金の回収交渉を行うことです。一件聞くと怖い感じがしますが、資本金の制約や弁護士を取締役に必ず入れる必要があるなど、法務省からの免許をもらい維持するのはハードルは高く、法律にのっとった回収以外はできない仕組みになっています。銀行は債務の免除はできませんが、サービサーに割引価格が債権を売却することによって、新しい債権者となったサービサーがその割引の範囲内で免除を行うことを対応してくれる可能性があります。もちろん闇雲に免除してくれるはずはなく、その時点での資産や収入の状況によってどう対応してくれるかは変わってきます。
不動産投資に失敗した場合でも、真摯な対応を！
不動産投資に失敗した場合、そのダメージはとてつもなく大きなものになります。ただ、借入の問題がある場合それも含めて真摯に対応しなければ傷口がさらに広がり生活に支障をきたしてしまう恐れがあります。まずはどのような対応があるか自身で勉強し、必要に応じて専門家へ相談することが重要です。くれぐれも怪しいコンサルタントに騙されて二次的被害に遭わない様に気をつけましょう！
※ご注意：上記記事については一般的な知識をご紹介するものであり、法的な助言を行うものではありません。また、内容の正確性について保証するものではなく、必要に応じて弁護士など資格を有する専門家に直接相談する様お願いいたします。